每一个家庭的幼升小，都是一次家庭集体智慧与策略选择的综合较量。
对于我曾经工作中的战友、平日里的好朋友小蒋也不例外。
小蒋的娃已经5岁了，学区房是目前最现实的紧急问题。出于对双方工作距离、家庭财力考量和希望保证一定的生活质量，他原本看好了一个打算作为考不进民办的保底项学区房，和冲刺民办两手抓。没想到，3月浙江省公民同招新细则落实，没给民办的招生留有一点空间。杭州的细则还没有出，但100%摇号已经板上钉钉、锁区也大概率成为事实。
这一下，打乱了他的保底计划（大胆猜测，这可能也是大部分家长的计划）。恰闻去年我经历了大半年学区房的购买全流程，他便向我取经。作为一个产品人，我给他从杭州公民办竞争的历史、我的选房逻辑入手分析，另顺手捋出一些公办学校的升学、房价数据，在此算是总结和记录，也供屏幕面前正在观望学区房的你参考。
20年教育史：公民办之渊源
要理解学区房，首先得理解杭州中小学的发展渊源。是什么让这些小学受到追捧？又因为什么让公办和民办初中差距悬殊？并非公办教学不行、也不是民办天赋异禀，绕不开的还是“政策”的天平。
好的公办初中，一直以来就是家长圈子中热门的择校标的。而民办初中热，则源于杭城“国有民办”初中的诞生。
1995年，杭州出现入学高峰，由杭州重点高中分离出来的“国有民办”初中应运而生：学军中学创办文澜中学、杭二中创办建兰中学、杭高创办启正中学、杭十四中创办风帆中学……当时总计有8所。这些国有民办初中在国家推行的深化教育改革政策下崛起，一边享受着公办的保障优势，一边享有民办灵活办学的制度（例如自聘教师、自主招生），从诞生起就受到家长的热捧。
有多热？第一年的报名人数和计划招收人数比，最高已经达到10:1，后来基本年年如此。
十几年后，虽然入学压力逐渐被各学校集团化办学、分校区的建立消解，但这些初中随着升学率的不断提升，名气越来越响亮。2009年“国有民办”在《义务教育法》主基调和政策主导下退出历史舞台，并未阻挡家长们追逐他们的脚步。
我想这里的原因大体有二：
- 第一，公办在学区内无法选拔生源，而民办除电脑派位外，还可以筛选招生。好的民办学校借此“掐尖”，选取最优质的生源，且2012年公办中小学推行“阳光招生”后，大部分民办学校招生时间都排在了公办之前，为了和最好的学生一起努力，家长自然鸡娃（给娃打鸡血）考民办；
- 第二，民办师资依旧雄厚。国有民办转制后，民办学校里的公办事业编制教师统一将编制划转到公办学校管理，允许公办中小学校教师停薪留岗、保留编制，甚至保留工资待遇，保留职称评定机会……原本就是从公办过去的名师们无后顾之忧，更会因为这里还有优秀的学生而留下。
这二十多年政策带来的影响，明显体现在了牛娃和成绩上。2008年之前，十三中是杭州初中江湖里的“霸主”，但在2008年文澜中学夺得了杭州中考状元后的12年里，有11年的中考状元都是出自民办初中。这些年文澜代表的民办初中几乎占据了中考统一招生中重高录取名额中的绝大部分，十三中的中考成绩最多只能与民办初中的二流学校比拼。
政策倾斜下的民办初中热，继而带来小学的择校效应。受到初中自主招生青睐的小学，成了家长眼中的香饽饽。2014年起，热门小学学区房的爆棚，需要按照一表生落户时间早晚、一家三口是否居住这些条件来排队的事情，就是从这个时候开始的。政策的重要性不言而喻。那么民强公弱的格局，是不是也会因为现在的“公民同招”等一系列教育均衡化的政策迎来转变契机？
答案很明显。
- 100%摇号+九年一贯制，将极大弱化民办小学优势。未来几年内的牛娃大概率会正态分布在公办小学，民办小学无法“掐尖”、生源弱化；小学回归到基础教育，小升初将有更多直升机会，升学率这一标尺同样也会被弱化。
- 利好公办的其他政策近两年不断出台，除了重高的分配生将大幅度倾斜外，去年杭州市教育局还公布了《杭州市公办初中提质强校行动实施方案》，加大财政投入，提升公办学校的软硬件，提升公办学校教师的薪酬待遇。
- 师资也不容忽视。公办教师的招聘要求越来越高，而在民办学校任教的公办老师也很可能会逐渐回流。教师编制这个“国有民办”初中的历史遗留问题，2018年有了明确的指向性答案：6年内，这批老师要么脱离公办编制，留在民办，要么回到公办，包括当时区里选派到民办任教的教师。
客观来说，公民办之间的差距不会马上消除，不过可预见的是逐渐缩小。到时候，小学的热门程度，更多将会依赖其对口初中的“初升高”情况。所以各位爸爸妈妈们，一定要拉长目光，不光要关注小学，更要关注初中。
3年之后，让我们再看中考成绩来验证。
普通家庭，怎么选学区房？
了解完历史渊源，再看杭州主城区公办学校的升学情况。在这之前，我先体会到的是“初升高”的激烈程度。
杭州考进普通高中的竞争大概有多激烈（普通高中=33所第一批高中（重高12所+优高21所）+9所第二批民办高中）？
根据公开数据显示，2019年，杭州的毕业生有27000多人，除去几所民办普高，公办高中的实际招生总数是11323人，实际招生数是总毕业人数的41%——不到一半。其次，如果是通过考试，公办高中的实际招生里，还包含了大约4500名左右的保送、特长生，剩余拿出来考试录取的名额在7000上下。参加中考的人数是14973人，考进的概率同样也不到一半。再能进重高的，更是少之又少：
这就是为什么在420多所杭州的小学、200多所初中里，大家独青睐那么十几、二十所小学初中的原因。
因为每个学校的公布数据都有所差异，刨去民办初中后，公办初中的升学率差别还是比较明显的。以2018年的中考公开结果为例，大家公认不错的十三中（初中）、保俶塔实验学校（九年一贯制），第一批上线率都在70%以上，而原本处于中等偏上水平的公办初中，第一批的上线率也基本是40%以上。
不难看出，优质初中的底子仍在，就像绩优股；中上初中、或九年一贯制的中上学校可能会因为生源均衡竞争力变强，像潜力股。倒推到小学，自然就是优质小学+初中的组合现在最为吃香。
结合2018年为主的中考数据，我大致给公办初中列了两组梯队。排在第一梯队的公办初中差不多是：十三中、北师大附属杭州中学、杭州采荷中学、钱江新城实验学校、保俶塔实验学校、安吉路实验学校、文海实验学校。和其他公办学校比起来，这几个学校在前12所上线率和第一批上线率上，都保持着比较高的水准。
具体要如何选择呢？
- 优质公办初中+优质公办小学的老牌组合，比如学军本部+十三中（文三街、文一街也可组合），胜利新城+北师大附属杭州中学，采一钱江苑+钱江新城实验学校，采一采二+采荷中学这些，大概率会在这几年中重达“顶端”。这些学校所在学区的房子单价较高，总价低的可能不适合居住，要考虑再在附近租房居住这一条路。
- 九年一贯制的保俶塔实验、安吉路实验、江南实验、文海实验，会成为公办学校的“腰部”力量。这里面会有一些性价比高的老破小或者刚需房（下文会分析），可以盯紧一些。
- 另外还有一种可能，就是牛娃们成就潜力学校。产业带来的人才聚集效应，在几年之内成就了学区内的学校。最近的一个例子，北京程序员子女们多数住的回龙观小区，这里的昌平二中，硬是被大家考成了名校。新区块的名校分校确实最可能成为这样的黑马。集团化办学带来师资和教学共享，外加上杭州近年来互联网产业迅速发展，多数从其他城市转战杭州、成为企业骨干力量的爸爸妈妈、准爸爸妈妈们，必然会把目光放在工作附近的好学校分校上，那这些生源质量，也逐渐带动学校的名气发展。这几年被火热讨论过的学军紫金港小学+紫金港中学，以及竞舟二小+十五中崇德，星洲小学+翠苑文华，也是越来越被看好。
基于这些判断，我物色整理了这一批学校及周边的学区房信息，来寻找适合居住、学区中上的标的。目前最新的落户年限参考没有出，这里的年限是根据2019年的录取情况判定的，今年公民同招的政策一出，一些学校估计变得更加热门，年限还会拉长。
学区才是硬需求
重点来了。
我找了看好的14所顶尖+中上潜力学校所在的72个小区数据，大概把价位分成了起步价300万以内、300-600万、600万以上三个层面进行对比分析。
现在起步价在300万以内的，潜力学校和老破小居多。其中采荷一小/二小对应的观音塘小区、夕照新村、采荷洁莲，文海实验学校对应的景冉佳园、保利江与海，保俶塔实验学校对应的松木场河东、杭大新村，300万上下能够入手。采荷一小/二小现在的落户时间需要提前2.5-3年，文海实验学校和保俶塔实验学校为红色预警（但目前一表生还都能收）。
看图可能有过了解的家长会发现，属于学军求智+十三中学区的日晖新村和西溪河东起步价也在这个范围内，主要原因还是显示曾有超小面积的房源出售。很遗憾，现在挂牌的房源暂时没有23平、36平这种老破小，70多平的面积居多。
老破小的一大难点还是贷款问题，多数需要全款或者7~8成首付，如果不急着买，可以盯一下这些小面积房源的出现。
起步价在300万-600万之间的小区，可选择的就多了很多。其中，居住性较好的小区也比较多。
在这个范围内，单价的均价在6万以下的有20个小区。需要注意的一点是，有一些比较热门的小区，小面积户型的价格可能会再往上一些，得具体来看。
起步价600万以上档的，基本上是顶尖学区的70-90平户型，或者是100-200平的大面积户型。
具体每一个学区对应的详细小区售价、面积、建成年份、小区环境等等，如有需要，可以等下一篇或者到我的公众号（iFOUCS1986）回复“学区房”查看。
眼看国内的战疫就要迎来尾声，原本三四月的楼市小阳春，慢慢也要接近了。希望大家都能在学区房的购房高峰期来临前，买到适合自己家庭的房子，毕竟对于我们来说，学区房已经是目前最大的刚需了，不是么？
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