但在北京买房，却不是一句“努力”就能完成的事情。北京是个巨大的存量房市场，二手房交易流程错综复发，稍不留神，就会陷入一个陷阱。比如户口无法迁走、房子本身有硬伤、房子学位被占用等等。
只有全面了解北京房产的交易流程和交易细则，找到靠谱的团队咨询、分析，才能踏踏实实地，买到适合自己的房子。
学会了文章的内容，全程自己搞定。点赞＋关注慢慢看。重点：相信官方渠道查询的文件，不要相信任何机构、公司或者个人。北京的所有交易中的任何一个环节都有官方可以查询的渠道，确切有点说离开任何机构、公司都能完成的。
以前写过一片关于交易流程的文章，关注的朋友非常多，现在再追加一篇更有深度的。朋友们看到有中介骂我的话替我挡一挡，有人说揭别人老底了，也有人说我不地道。都不管了，能让安全交易的同时省钱才是真的。
目前北京的交易看似非常复杂，实际很简单，今天就来深度挖掘一下北京房屋交易购房者不知道的痛点，但是中介认为是杀手锏的信息差，只要是把这些内容盘点出来了——复行数十步，豁然开朗。
声明这篇文章不是给中介看的，是给真正有购房需求的人看的，让购房者的知识面更加宽广，不要为所谓的信息差付费；老粉丝应该知道“三人行”旗下也有房产交易、房产金融、房产法律的业务，今天我就把房产交易的部门的看家本领拿出来免费给大家。
本文共计：1.5万字，正文在3442字以后，直接捞干货滑到3442字的地方有提示；想听我絮叨几句的就当故事会看吧。
先来个开胃小菜，看看是不是干货，然后再决定要不要看下去！所谓的中介不要瞎BB，不要像刨了你家zufen似的的骂街。
第一：如何确认房主身份，如何确认房主产权是不是清晰？
中介也是用的这个渠道，也是唯一的渠道，只是呈现形式不同而已。
最基础的就是带着房主去房管局查询，有过购房经验的朋友应该知道，不太容易实现。
房子已经看好了，坐在你对面的人拿着房本和身份证过来你和签约了。
首先让对面的房主拿出手机下载一个叫“北京通”的APP，长什么样子呢？看图
就是这一个样子的APP
有了这个就不用看他的身份证，也不用看房本了，因为在这里面有一个北京市建委官方公布出来的不动产查询渠道，需要人脸识别才能进入，怎么查呢？接着看
查询步骤：
1：房主本人下载—— 北京通 APP
2：实名认证注册登记
3：操作步骤：
打开APP-全部-不动产登记-确认授权-人脸识别-登记信息及图件查询-同意-权利人查询（房主）-输入查询用途、不动产坐落-点击查询；出现内容如下图：
注：“权利人查询（房主）”该查询环节如若不是房主本人，是不能进入系统的，有效识别假房主。
无需等待，查询当时出结果。
查这个管什么用呢？
能知道对面的人是不是真正的房主；
能看到房子的抵押信息，抵押银行，抵押金额；
假设房子总价值1000万，抵押信息就有800多万，甚至于900多万，更甚至于1000万（别问怎么做到的），这时候就警惕了，无论谁说的天花乱坠，也要谨慎购买，这时你要给对方谈了？
因为什么抵押的？抵押谁来还？
如果还是想买？也有办法，定金正常支付，但是通过监管的方式支付，等解压完成以后再转到房主本人卡里，
重点：所有的放款都要支付到房主本人名下，任何人无权代收；你就问了，有公正书行吗？ 那也不行，仔细瞧公证书上有代收房款这一项吗？没有的，因为国家已经禁止做代收房款的公证了。
如果房主必须使用购房者的首付款或者房款解压，有一个叫：担保公司的；市面上所谓的大中介也只用的这个产品，当然了需要给担保公司付费的；即便是大公司收2个多点的中介费，依然要收担保费；中介公司是没有担保资格的，都是三方公司来完成。
起到什么作用呢？ 房主卷钱跑路了，担保公司先赔付，然后再配合担保公司追回损失；担保公司都不能接的单子，那么这房子也不能买了。
定金支付完成以后，最快的速度过户，北京最快3个工作日就能过户，别相信任何说有这样那样的步骤，需要多少个工作日才能完成。我列举一下全款和商业贷款
全款：
购房者有购房资格，购房款在手
签约当日可以完成的工作如下：
签署买卖合同＋网签（半小时）＋缴税预审（半个小时提交，一个工作日出结果）＋资金监管（一个小时），加起来不到一个上午的时间，节假日休息时间一样可以网签，可以缴税预审。
然后第二个工作日就可以预约第三个工作日的过户号，当场就能拿到大红本，就如此简单，中间还有一天是等待预审结果。如果上午提交的缴税预审，很有可能下午下午4:30前就出来结果了，第二天有可能就过户了。
也可采用线上缴税，线上过户的方式，都不用去房管局，后台系统直接就可以操作了；只要是有备案的公司都可以操作，都是北京市授权的，后台都是一个。不相信备案公司就等于不相信ZF。
贷款（市面上贷款的方式有很多种，适合咱们的才是最好的。）
购房者有购房资格，购房款在手
签约当日可以完成的工作如下：
签署买卖合同＋网签（半小时）＋缴税预审（半个小时提交，一个工作日出结果）＋面签（像银行申请贷款一个小时）+资金监管（一个小时），加起来不到一个上午的时间，晚上一样可以网签，可以缴税预审。
等待银行批复贷款，材料齐全的情况下只需要3个工作日的时间，提交评估是银行的事情，最快一个工作日出评估报告，慢也就是2个工作日。银行批复的贷款还有啥不放心的，不放心银行的话就别交易了。
后面就和全款一样了，过户后等待银行放款，一般3个工作日。
进入下一个话题:
有户口怎么办？ 预留户口保证金啊！即便是户口迁不出去也不用害怕，现在不是有公户嘛！给申请走不就行了，审批时间35个工作日，有半年时间怎么都够用了。
原房主不会放着户口保证金不要，不去迁出户口的。
有物业欠费怎么办？
预留物业保证金啊！ 原房主各种欠费，没所谓的，拿着手里的物业保证金去结清就好了。多简单
以上所有的事情，你觉得用得着你花这么多钱的中介费吗？
所谓的保障，保障个鸡毛，朋友们记住了，能保证你权益不受损害的只有中国的法律，而不是所谓的哪家中介公司，别在天真了。
还有所谓的赔付，深挖一下赔付原因，哪一个不是由于经纪人的不专业导致的，不是由于经纪人缺乏房屋经验导致的，无法判断未来会出现的风险。
签约之前把所有可能都列举出来，还会有后期风险吗？
宣扬中介学历多高，有个毛线用啊！中介行业要的交易经验，一个硕士研究生干中介半年，和一个普通本科干了10年，你选哪个？当然了基础学历还是要有的，不然如同对牛弹琴，无法正常交流；有过购房经验的都能理解我说的意思，能气死你。
总标榜自己服务好的中介，好个皮老鸭子，服务好的要看老紫，不过人家只做高端，3000万的购房者，可能不太能入门。标榜自己好的中介公司又说不出来好在哪里，店多店大就是服务好吗？
总标榜自己房源多，北京在售房源大约10万套左右，有个毛线用啊！ 购房者真正要买的也就一套房，看房也就是几十套，看的多一些也就是上百套了不得了；回想一下自己的购房过程看过几套房子下手的。
然而你要为其余的近10万套的房源付费，这就是贵的核心。
不要满世界的去看，没意义！先分析自己的需求，然后再动手也不晚。一定明确知道自己想要什么，实在不知道找个老师问问，花不了几个钱，总比多花十几万的中介费要强的多吧！ 记得多年前有个粉丝咨询出售房子的事情，自己家的房子是80年代的板楼（当然了内环老房子居多），拿着自己的房子和隔壁的2010年左右的商品房媲美，且深信自己的房子要比商品房贵，我就回复：大家都很忙，洗洗睡吧！！
穿插一下如何选中介？
真——不说谎
一切的基础要有一个真诚的开端，笨一点没关系，但是要真；如果能做到不说谎，我相信就有继续聊下去的基础了。
知识面——宽
无论是学区还是商圈以及北京市场分析都要略知一二
沟通——同频
不要对牛弹琴就好，不要以为很简单，多认识几个中介就知道了，原来能听懂是一件很难的事情。
减配——要求一定不要过高
以前《卖房子的女人》特别火，火的像西城的交易一样，都是阶段性的。四井同学卖给了宫医生一个“千年不遇的户型”，我给这个户型起名叫：一拖一挂。
这样的事情会在现实发生吗？ 不知道，但是我之前的文章说过的，往往片区内最差的户型卖给了完美主义最强的人，宫医生完完全全是按照这个逻辑入位的，分毫不差（这里不接受反驳，我之前文章里有讲过，不管是花多少钱都有要求完美的权利，无可厚非，70分理念）。但是背后的故事值得深思，我问能看到这篇文章的朋友们一句话（同等条件下）：您会买“一拖一挂”吗？
千万记住一句：要求越高最后商圈里最烂的一套房子就是你的。因为你要的完美房子没有，最后看累了，看倦了留下一句话：就这个吧！
上户型图，西边的房间没有窗户，只有天窗；右半部分是正规的房子，有入户门的，要想去到西边的房间就要走出去大门，进入另一个大门。
立场——
100%站在自己立场的就是好中介，而不是和稀泥的；目前大部分中介是两边压，谁是软柿子就捏谁？只要成交就行，不管其他；房产交易是低频交易，一次交易后，下一次不知道什么时候，你以前的中介还干不干这个行业都不知道。
正文开始
基础知识普及
一、如何识别交易房屋
(一)住宅和非住宅的识别
交易房屋是住宅还是非住宅，可按照下列办法识别：
(1)查看房屋所有权证或不动产权证书；
(2)查看原始购房合同；
(3)到不动产登记中心查询房屋档案。
(二)公寓性质的识别
公寓是住宅还是非住宅，可以按照下列办法识别：(1)查看土地使用年限，土地使用年限是70 年的一般是住宅，土地使用年限是40年或50年的， 一般是非住宅，即商业或办公用房；(2)到不动产登记中心查询房屋档案。
(三)房屋性质的识别
房屋可能是商品房、已购公房、经济适用住房、按照经济适用住房管理的房屋等。房屋的性质， 可以按照下列办法识别：(1)查看房屋所有权证或不动产权证书；(2)查看原始购房合同；(3)到不动产登记中心查询房屋档案。
(四)土地是出让还是划拨的识别
对于土地的取得方式，是出让还是划拨，可以按照下列办法识别：(1)查看房屋所有权证或不
动产权证书；(2)不动产权证书记载不清晰的，到不动产登记中心查询房屋档案。
在“房屋所有权证”上，有“房屋性质”、 “规划用途”、 “土地使用权取得方式”等栏目， 房屋性质主要记载的内容主要有：商品房、已购公有住房、经济适用住房、按照经济适用住房管理 的房屋、限价商品住房等。规划用途主要记载住宅、办公、商业、工业、别墅、公寓等。土地使用权取得方式主要记载出让、划拨等。
不动产权证书上的权利性质、用途主要记载的内容与房屋所有权证对应的房屋性质、规划用途相同。
二、 常见住宅性质有哪些
(1)商品房，包括商品住房、商品商业用房、商品办公用房，是指通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋。
(2)已购公有住房，指按照国家房改政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。
(3)经济适用住房，是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单 位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。市住建委明确，2008年4月11日(含)之前签订购房合同的已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后上市出售，可直接到房屋所在地的区县房管部门办理交易过户手续，区县住保部门不再出具《已购经济适用住房上市出售意见》。
2008年4月11 日之后签订购买合同的经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五
年后上市出售，需购房人户口所在地住房保障办公室开具放弃优先回购的相关证明。
(4)二类经济适用住房，包括但不限于具有回迁性质或康居、安居性质的房屋，按照经济适用
住房管理的房屋。
(5)限价商品住房，即“限套型、限房价”的商品住房，是指经政府批准建设的中低价位、中 小套型普通商品住房。限价商品住房购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房；5年后
转让的，应补缴土地价款，并经当地房地产管理部门批准。
三、 禁止交易的房屋一般有哪些
(1)违章建筑；
(3)集体产权房(乡产、军产、校产房、宗教产)的
(4)已被查封的房屋；
(5)不满5年的经济适用住房与两限房；
(6)涉及诉讼，①判决书未下发的；②法院未出具判决生效书的；
(7)买卖双方约定不办理权属转移登记，全程采用委托公证方式办理各项房屋买卖手续的；
(8)无法取得不动产权证书的房屋。
已抵押房屋如何交易
(一)常见的房屋抵押
1. 正常抵押
(1)卖方原来购买房屋时，通过办理商业贷款或公积金贷款或组合贷款方式完成，且交易时贷款尚未结清。(2)卖方以要出售的房屋为债务或贷款提供担保，房屋交易时，债务未结清或担保未结束。
2. 多重抵押
卖方交易的房屋被设定了多个抵押权，可能有贷款机构的抵押、金融公司的抵押、担保公司的 抵押甚至个人的抵押，要特别留意抵押的总金额，以及这些抵押是否办理了登记以及办理抵押登记的时间。
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同登记生效的，按照抵押物登记时间的先后顺序清偿；登记时间相同的，按照债权比例清偿。
3. 隐性抵押
这种抵押通常不办理抵押登记，不能直接识别，该类抵押通常基于不好公开的情形而产生，例 如抵债等。债权方通常的做法是控制不动产权证书的原件，进而对该房屋的交易产生实质影响。在 交易时，若卖方到场，但是不动产权证书被他人控制，卖方本人无话语权，应考虑是否存在隐性抵押。
(二)买卖已抵押房屋需要注意的若干问题
在房屋交易前， 一定要查询房屋的权属，确认是否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否为多重抵押、是否有隐性抵押等。
对于有抵押的房屋，买卖双方签署的房屋买卖合同是有效的，但是不解除抵押不能办理不动产转移登记手续。
对于有抵押的房屋，需要卖方明确还清该房屋剩余贷款的具体时间，以及办理解除抵押登记手续的具体时间。
卖方解押所需的资金，可以是自筹，也可以是买方提供的首付款。对于买方提供首付款用于解押的，其首付款资金应专款专用或者担保支付。
若买方直接把钱给卖方，可能会面临两种风险：
(1)卖方不止有一笔贷款，首付已交付，但房 子的贷款仍未还清，陷入两难境地。
(2)卖方挪用首付款：卖方并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。
(三)已抵押房屋签署买卖合同的注意事项
(1)抵押权人为银行的，应具体到某银行某分行某支行，例如中国工商银行北京分行东城支行。
(2)抵押权人为个人的，应填写姓名与身份证号。
(3)通过公积金办理贷款的，抵押权人按照不动产登记证明记载的名称填写。
(4)抵押权人为担保公司的，应填写担保公司全称。
已出租房屋如何办理
(一)已出租房屋签署买卖合同的注意事项
依据《民法典》第726条： “出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租 人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋 出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
应依据签署买卖合同时交易房屋的实际状况如实填写合同，如房屋已被出租，应选择 “房屋已出租”,并在合同中另行约定租赁期限和租金、押金的处理方式。
在签署《房屋买卖合同》时，如房屋已出租，即使卖方承诺自行解除租赁合同或租赁合同即将到期，也不能在买卖合同中的“房屋出租状况”处选择“未出租”。
(二)买卖已出租房屋需要注意的若干问题
若承租人提供了书面的《承租人放弃优先购买权声明》,租赁房屋在租赁期间发生了所有权变 动，不影响租赁合同效力，承租人有权依据原租赁合同继续居住该房屋，也就是常说的“买卖不破租赁”。
若出租人出卖已出租房屋，未在合理期限内通知承租人或者存在侵害承租人优先购买权情形，承租人有权要求出租人承担赔偿责任，但无权否定出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力。
若承租人放弃优先购买，购房买方要求在租赁合同届满前清退承租人，则需要与出卖人明确租赁期限、具体交房日期，以及租赁违约所产生的费用金额以及由买方还是卖方承担。
(三)签署《承租人放弃优先购买权声明》的规范性
交易房屋只有承租人的，由承租人签署《承租人放弃优先购买权声明》。
交易房屋有承租人和次承租人(转租后的承租人)的，承租人和次承租人均需签署《承租人放弃优先购买权声明》。
交易房屋有代理公司的，若代理公司为出租人的代理人，则代理公司无需签署《承租人放弃优 先购买权声明》;若代理公司为承租人的，例如长租公寓，则代理公司也需签署《承租人放弃优先购买权声明》。
(四)不予支持承租人优先购买的情形
有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(1)房屋共有人行使优先 购买权的；(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父 母、孙子女、外孙子女的；(3)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人， 承租人未参加拍卖的；(4)出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；(5)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
资审、核房、户口查询+签约、定金+网签+面签+批贷、首付款监管+权属转移登记+解冻首付款+户口查询+物业交割、放款
以上流程参与人和决定能否办成的决策部门
第一节 资审：购房者本人
第二节 核房：产权方和产权性质
第三节 户口查询：产权方本人
第四节 签约：购房者和产权方
定金：购房者和产权方
首付款监管：银行
权属转移登记： 俗称过户，参与者：购房者和产权方，决策方：不动产登记大厅
首付款解冻： 解冻条件
户口查询+物业交割：购房者和产权方
放款：银行
第五节 网签： 参与者：购房者和产权方，决策方：北京市jianwei
第六节 面签、批贷： 参与者：购房者和产权方，决策方：购房者和产权方、银行（公积金管理中心）
第七节 缴税
为什么要写参与者和决策者，品味一下就明白了，接下来我把所有环节的避坑指南和注意事项全部写出来。
记得点赞再收藏，谢谢各位朋友的厚爱。
以上内容是北京二手房交易个基本内容，按照交易流程详细讲解
第一节 资审
顾名思义：购房资格审核，北京交易复杂，城区要求也不一样。购房资格审核30分钟出结果，（除港澳台华侨、外籍仍1个工作日出结果），有效期30个自然日。操作步骤简单自行可完成。
个人提交网站：
北京市不动产登记领域网上办事服务平台http://bdc.ghzrzyw.beijing.gov.cn/eo/wizard/mainMenu.go
通过以后会出现绿码，如图：
编辑切换为居中
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
1：北京市住房限购政策是什么？
（1）不论什么家庭，最多只能购买 2 套住房，
（2）单身（含未婚、离异、丧偶）家庭最多只能购买 1 套住房；
（3）满足条件的非北京市户籍家庭，最多只能 购买 1 套住房；
（4）不满足条件的非北京市户籍家庭，不能在北京市购买住房。
（5）通州限购政策，后面有特殊说明。
（6）工作居住证在购房环节等同与北京户籍。
2：离婚限购政策
（一）离婚购房最新政策规定 自 2021 年 8 月 5 日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定 的，自离异之日起 3 年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。
夫妻离异前房产套数不符合限购政策规定，是指本市户籍家庭（包括持《工作居住证》家庭、驻京部 队现役军官、警官家庭）拥有住房套数 2 套及以上、非本市户籍家庭拥有住房套数 1 套及以上。
（二）离婚购房最新政策执行注意事项
1、已经提交离婚申请，但还没有正式登记离婚的，是否按照新政执行？
在 2021 年 8 月 5 日（含）前，已办理离婚手续，或者是已向民政部门提出离婚申请、正式办理离婚登 记时间在政策出台后的，仍按照原政策执行。
2、计算离婚时间的起点是什么？
离异时间以离婚证登记时间或法院判决、调解时间为准。
3、京籍家庭离婚，夫妻一人分得一套，离婚后 3 年内其中一人将名下这一套房产卖了，是否还能再买一套？
离婚起 3 年内，任何一方提交购房资格申请，审核系统是自动带入原家庭住房套数来审核的，即使离 婚后将名下房产卖出，也无法通过审核。
4、夫妻都是非京籍，北京有一套房，离婚后，名下无房的那一方 3 年内是否可以新购买一套住房？
离婚起 3 年内，任何一方提交购房资格申请，审核系统是自动带入原家庭住房套数来审核的，即使离 婚后将名下房产卖出，也无法通过审核。
5、京籍家庭离婚前有两套房，离婚后有房的一方将名下房产卖出，然后双方又复婚了，这个家庭还能 再买吗？
如果再次组成家庭，那么就按照再次组成后的家庭审核购房资格，如果只拥有一套住房，是可以再购 买一套的。
6、离婚后如果与其他人组成新的家庭，应该怎么计算购房资格？
任何一方如果与其他人重新组成家庭，那么就以新家庭为单位申请购房资格，但不能由离异方单独签 约。
3：通州放开部分限购
注：通州运河商务区一些企事业单位职工，将连续36个月社保的资质要求缩短为三个月。但受益人群比较有限。放宽限购只针对新房市场。
通州限购政策：
4：如何理解家庭及家庭名下住房套数
（一）家庭成员的定义 家庭成员，是指夫妻双方及未成年子女，成年子女不能计算在内。未成年子女的判定标准：未满 18 周岁。
（二）家庭名下拥有的住房套数计算方式 家庭名下已拥有住房套数：指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。为了加深理解，可以明确下列 4 点：
（1）居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产权证书的住房和已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房。 最新出台的买卖缩短交易时间的政策和认定套数不冲突。
（2）来自不同家庭的 2 人及以上共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。
（3）认定住房套数时，“认房”必须是北京市内有住房，不在北京市内的住房不包括在内。
（4）北京市建委规划立项中体现为非住宅项目的商品房不计入住房套数、土地使用年限通常为 40 或50 年。
第二节 核房
核房的主要内容为：确认房主是不是真正的房主、确认产权信息（抵押、查封、行政限制、异议登记、预告登记），北京市规划和自然资源委员会有一个告知单，此项为最权威的查询机构，无需听信任何人对房屋产权的解释，一切以查询结果为准。
查询步骤：
1：房主本人下载—— 北京通 APP
2：实名认证注册登记
3：操作步骤：
打开APP-全部-不动产登记-确认授权-人脸识别-登记信息及图件查询-同意-权利人查询（房主）-输入查询用途、不动产坐落-点击查询；出现内容如下图：
注：“权利人查询（房主）”该查询环节如若不是房主本人，是不能进入系统的，有效识别假房主。
无需等待，查询当时出结果。
第三节 户口查询
细心的朋友可能看到，交易流程中出现了两次查询户口，一次交易前，一次交易后。说明原因和应对方式。
签约前查询户口是保证该交易房屋的所有户口都能迁出，如果出现除房主以外的其他人的户口需要谨慎签约，确认是不是能迁出，且写明违约责任。虽然现在有公户，但是也不是所有人都能迁入公户，必须具备条件方可迁入公户。
过户后查询户口是为了保证签约到过户期间任何一个时间节点，原房主使用原房本都可以把家人户口迁入。且留取适当的户口保证金，拿到新房本查询户口以后再支付。
户籍科查询户口的条件：房主本人持身份证原件和房本原件，除此以外都不可查询户口。
户口核查确认书：
第四节 签约
具备以上三个条件方可签约，任何一条出现问题，为后期都会留下隐患。
1：共有权人（配偶）同意出售
需书面签署文件，要求：当面签署，保证是本人签署。如果不能当面签署，必须拍视频文件，证明本人签署，以备后期产生纠纷时，保证自己的利益不受损失。
文件模板如下：
2：租户放弃优先购买权的声明
首先买卖不破租赁，即便是拿到产权了，如果租约还没到期，租户依然可以继续居住到租约到期，想立刻入住的需要谨慎考虑。
其次只要是有租约的房屋，同等条件下租户对该交易房屋有优先购买权，如租户没有明确表示放弃应有的权利，即便是已经过户，依然可以通过法院判决购买该交易房屋。
如何判定是否明确表示放弃优先购买权呢？
第一：签署《承租人放弃优先购买权声明》如下图，此为最妥当最有效的做法，没有之一。
第二：如承租人不愿意签署，房主应该书面通知承租人，并且保证承租人确认收到书面通知15日内，没有得到购买该交易房屋的意愿即为自动放弃。
3：永居权的确认
设定了永居权的房屋，交易是可以成立，但是只有产权没有居住权，即房主为任何一方设定了永居权的房屋都不可以购买，方式有两种：房主自行设定和法院判决永居权。
房主一般不会自行设定；法院判决的永居权往往会出现在多子女继承的纠纷案中。
签约前需要房主签定《关于永居权的声明》，如图：
4：签约正文
1：基本信息
需注意的问题-本人不能亲自到场签约，需授权委托书，要求本人签署的视频和文本材料。
文本材料包括：授权委托书和承诺书。
以上文件保证签约的合法性，否则本人不同意，代理人无代理权签约，即便是以后追究代理人的责任，对本人也是很大的损失。
文本材料如下：
2：产权性质和抵押
产权性质一定情况下决定了税费的额度，文章后面有详细说明。
抵押情况一定严格按照“北京通”的查询结果写明。
3：租赁情况
房屋无租约的情况下需注意，在交易期间一定不能产生新租约，如若双方同意新租约的产生，一定明确责任。如租户在交易期间产生的新租约，发生了非正常死亡，重大的责任是无法通过协商解决的。所以不建议此期间产生新租约，更不能为了租金因小失大。
4：成交价格和定金
第一个红色框：是网签价，也就是计税的价格，
第二个红色框：配合网签价产生的余额，两个价格相加等于实际成交价格。
第三红色框是定金： 额度只要不超过总房款20%都在法律允许范围之内，任何公司不得高于法律规定；
重点：定金必须支付到房主本人名下的银行卡，代理人无权收取定金（房款），公证委托书的代理人也无权收取定金（房款），法律规定了公证处不能出具含有“代收房款”字样的公证书。
5：付款方式
如因各种原因银行批复的贷款和拟定的贷款金额不相符时，最好选择红色框的选项，既保证了对方过户时间又保证了自己的权益。其他选项慎重选择，可全款可贷款时可以选，必须贷款时就不可以选。
6：凶宅和漏水
“凶宅”在法律上是没有明确规定的，对于法律通说里面的“凶宅”，一般指的是以交易房屋内非正常死亡为准，也就是说正常的衰老性死亡这个法律上是不认定为“凶宅”的，毕竟生老病死那是人之常情，这个不违背公序良俗，当然这只是个大范围的说法，具体到案件时候，这个法官是需要进行审查的，一般情况下要结合居民死亡的医学推断书、报警记录、勘验笔录等综合分析，比如杀过人等，这就需要有相关方面的材料作为支撑，报警记录了，尸检报告、判决书啥的，对于“凶宅”的认定虽然没有严格的法律规定，但是认定程序也是非常严格的。
最有效的识别凶宅的办法：当地派出所会有备案记录，但是派出所没有义务向所有人公开这些信息，所以购房者需要和原业主一同去询问。
另外一种情况是重点：老人自然的生老病死发生在交易房屋里；不能定义为凶宅，但是绝对影响居住体验和再次出售。需要签定合同之前反复给产权方确认，签定相应的违约责任。
今年5月份发生的一笔交易中的事件，已经签约且反复确认房屋没有发生过任何死亡时间，签约价格为399万；但是约产权方去评估的时候，产权方就吞吞吐吐，后来产权方说自己的父亲12年前在居住期间突然病发-脑梗，立刻拨打120进行抢救，当时在120急救车上就去世了，无法判断是在房间里已经去世了，还是最后抢救无效死亡。最后房价便宜了99万即300万继续履行合同。
这是比较和谐处理的，如果产权方不同意便宜99万，是不是就要打官司呢？
本条款基本指顶层的为多，有无墙面变色或者漏水痕迹。顶层漏水的房子很难修复，除非开发商统一做顶层防水。
7：房屋交付
房屋交付的时间节点一般分为：权属转移登记后或者收到全部房款后；一般选择收到全部房款后的为多。
双方协商在交易期间提前交房是否可以？
完全不建议，出现问题以后很难断定责任方，出现纠纷的概率增加。如收到钥匙以后进行装修，但是没有成功办理权属转移登记，期间产生的费用无论哪一方责任都需要自己承担。
8：成交价格
由于北京的市场惯例，一般产权方会谈一个净得价，所以税费全部由购买方承担。但是近期出现了一买一卖可以抵扣个税的情况，所以需要注意，在后续要加上一定的补充条款。
9：定金支付
定金支付方式一般分为两种，当然了还有中介公司自行规定的方式，不建议采取，一定记住一点：保护双方合法利益不收到侵害的是中国的法律，而不是任何一家中介公司。
自行支付和银行监管支付，通常采用自行支付，监管支付产权方不能立刻收到定金，也就意味着定金不能马上生效。
10：还款解压
抵押分为银行抵押、机构抵押、个人抵押。只要是在房管局上了抵押的都可以在北京通上查到，有些抵押机构还需要收取产权人的房本。只要谨慎一下问题不大。
重点：一定明确还款解压的时间，以及还款方式，自有资金、购房者资金、机构资金还款都不一样的。
购房者资金解压需要第三方担保机构介入，专款专用，否则人才两空，造成不可估量的损失。
机构抵押的一般情况下属于二抵或者三抵，产权人手中没有房本原件，需要极度谨慎。
11：首付款支付方式
支付时间：一定要明确到具体年月日之前，不能和其他条款互为条件，否则导致无限制的延期且不构成违约。
支付方式：建委监管支付目前没有强制要求，所以一般会选择银行监管支付，重点：某家民营公司也有监管资格，但是银行监管的力度和公信度肯定比一家民营企业要高，一定要选择银行监管支付。
首付款监管的方式：三方虚拟账户监管和产权方银行卡冻结监管，还有更复杂的监管方式不常用。权属转移登记后见到新房本可以解冻使用，银行的监管系统可以看到不动产登记大厅的权属转移登记情况，一般情况银行依然会要求新房本拍照发给银行工作人员进行再次核对，以防万一。
担保支付是在有抵押的情况下使用的，担保支付需要额外支付费用的。
12：权属转移登记
俗称：过户
编辑切换为居中
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
重点：一定明确时间，不能写什么条件进行过户，否则导致无限制的延期且不构成违约。
13：税费承担
编辑切换为居中
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
编辑
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
首先明确房屋在缴税时满五唯一的状态，决定了税费的额度。
其次明确税费的承担方，原来所有税费都是购房者承担，近期出现的可退税的情况，需要再次明确，关系到成交价格。
财政部发文称，对居民出售自有住房并 1 年内购房的， 售房已缴个税予以退税优惠
总结：
一、适用范围及区域：
北京全域、个人、住宅：出售自有住房的纳税人与新之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
针对人群：2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人（一年内有换房需求的人）
区域：北京全域 针对事物：住宅
二、适用期间及时间界定：
在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。
出售时间界定：纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准新购住房时间界定（二手房）：纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。
新购住房时间界定（一手房）：住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
三、退税金额如何计算：
1．新购住房金额≥现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；
2．当其新购住房金额＜现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。新购住房金额≥现住房转让金额：退税金额＝现住房转让时缴纳的个人所得税；
新购住房金额＜现住房转让金额：退税金额＝（新购住房金额÷现住房转让金额）x现住房转让时缴纳的个人所得税注意：原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
四、共有住房出售应如何计算自己份额的退税金额：对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
若A与B按份共有一套房屋，此房为不唯一住宅，其中A占50％，B占50％，如果两人出售则每个人所占的售房比例为50％，以此类推。
五、如何发起退税申请：
各城区税务所（线下单独办理缴税业务）；
各城区不动产登记事务中心联办窗口的税务窗口；
各城区安排的退个税分所不同，后期还需根据实际业务情况进行进一步核实。
六、提供材料：
①纳税人身份证件；
②现住房的房屋销售合同（网签合同）；
③新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；
④新购住房为新房的，经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件；
⑤出售原住房个人所得税票；
⑥购买现住房契税的完税时间或不动产权证；
⑦居民换购住房个人所得税退税申请表；
⑧收款的一类账户银行卡，最好为工商银行，余额50元，其他标准参照退税标准执行。
个税的征收标准：按照是否追溯到购房原值分为全额1%或者差额20%。
计税标准为网签价，一般2003年以后的交易的房屋都可追溯到原值，1998年开始的房改政策，1996年第一根网签进入到中国，1998年开始房产交易，细心的你会发现以前有很多房本或者票据都是手写的，一般这样的情况99.9999%可以认定为追溯不到原值，可以按照1%征收，房产类型一般为：房改房也叫公房，通俗的讲当时单位分的房子，1998年房改的时候可以折合工龄+少交一部分钱（第一笔银钱收据）就可以变成私产，现在也有历史遗留的房改房是刚办理的产权证。
房改房在今天说的政策以前就是可以退税的，只是退的税种是：契税；时间周期基本相同，周期为一年，不是规定的时间。退税人是直系三代人，比今天的要稍微宽松一些。
个税的计算公式：
编辑切换为居中
添加图片注释，不超过 140 字（可选）
14：签字权
1：房地产经纪公司必须要有房管局备案，否则无签约权限；备案证明如下图，业务类型必须包括“存量房转让经纪”。
2：经纪执业人员持有经纪人资格证书，证书如下图；
3：经办人同经纪执业人员要求一致，否者无签字权限。
第五节 网签
网签指的是在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"，签合同后可以撤销。
网签号： C开头为中介公司网签，CP开头为自行网签；如图：
网签注意事项：
个人基本信息准确无误，网签价和贷款金额和实际对应。
网签价是计税价，最常见的网签价：
1：最低过户指导价×建筑面积，适用于：全款或者少贷款，也是最低缴税的价格。举例：亲属之间买卖房产，想以1块的过户是不是可以？ 是可以的，但是缴税时自动调成最低过户指导价。
2：数字定义网签价：468万，北京五环内的非普界定线，适用于：商品房，目的是最大限度贷款且税费最少，详细见下图；
普通和非普通的定义：
普通住宅，必须同时具备下列 3 个条件：
（1）容积率：1.0 以上（含），以估价报告认定为准。
（2）建筑面积：140 ㎡以内（含），以不动产权证书标注为准。
（3）环线指导价：总价或者单价满足其一即可。
3：实际成交价×90%/95%,适用于：公房、商品房的普通、危改的二类。
4：实际成交价=网签价，场景：产权人需要资金来源证明，多数是出国的资产证明。
5：按照自己贷款需求制定适合自己的网签价，需结合后面的贷款进行。
第六节 面签 批贷
本节涉及内容较多较为复杂，不过只要认真读几遍肯定是能读明白的。
面签：向银行申请贷款
贷款方式：商贷，公积金和组合贷款，重点：商贷。
公积金和组合贷款，进入主页-专栏-公积金板块详细讲解
商业贷款的贷款市场报价利率（LPR）是什么？
贷款市场报价利率（LPR，即 Loan Prime Rate）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷 款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款 市场报价利率的基础上，由指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价的平均利率 并对外予以公布。
LPR是浮动的，但是加减基点是固定的；相当于以前的基准利率是浮动的，折扣是固定的。
商业性贷款评估
评估费：由贷款银行承担，不需要购房者缴纳评估费。在市属纯公积金以及国管纯公积金贷款中，由北京住房公 积金管理中心承担，不需要购房者缴纳评估费。
评估值：和上一节网签价的第3小项是相呼应的。
评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。因此，评估价值一般比成交价值低，通常到成交价的 90%-95%。
商业性贷款比例
此为倒推的模式，因为有评估值和成交价 价差。普通住房和非普通住房在第五节网签价的第2小项有说明。
首套二套的认定标准
认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。
认定标准：
1：首套房，是指借款人在全国范围内，没有通过贷款购买过住房，也就是无贷款记录；同时还需满 足在北京市目前没有住房。
2：区分首套与二套，是以家庭为单位。在北京市无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借款 人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套 数。
3：住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括北京市；不仅包括住房商业贷款记录，还包括住 房公积金贷款记录；曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款，不论是否结清，都算贷款记录。
4：贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者 抵押经营贷，不计算贷款记录。
5：只统计北京市内的住房，不统计北京市之外的任何房屋；住房的范围包括经济适用房、已购公房、 商品住房、平房，不包括商业用房、办公用房。
6：2017 年 3 月 24 日之后，借款人离婚不满一年的，申请贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房， 认定为二套。
7：购房人本人无固定收入，由其父母担保还款（父母须为在职人员），直接认定为二套贷款。
举例： 在北京以外的其他城市有过贷款（无论是否结清），在北京没有购买过任何房产；贷款算2套，缴税算首套。
总结如下图：
编辑切换为居中
2笔贷款未结清-拒贷
如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形 （以下为合法解决方案，千万不要做虚假材料，虚假材料不但收费高且直接拒贷）
（1）可开具兼职收入证明（需要是合理兼职并匹配流水）；
（2）男女朋友共同借款；
（3）父母作为担保人；
（4）可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入；
（5）接力贷，借款人为所购房屋的所有权人，父母或子女作为共同借款人。
贷款年限如何确定
房龄：一般要求房龄在 40 年以内，同时还需满足：贷款年限+房龄≤70 年（各银行之间有差异，一般不超过 70 年）；
借款人年龄：贷款年限+借款人年龄≤70 周岁，最高可放宽到85岁，一着为房奴终身为房奴；85岁多么可怕的数字，人没了贷款没还清，像愚公移山一样这辈人还不完，下辈人接着还。
最长贷款年限：不超过 25 年；
以上三点同时满足，以贷款年限短的为准。
银行针对哪些情形会拒贷
（1）虚假贷款申请资料（包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假婚姻证明、虚假购房合同等、虚假 工资流水）；
（2）征信记录非常差（包括但不限于：信用卡止付或呆账，进入征信黑名单）。原则上说，近两年内 连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况； 常见的是大学时期的助学贷款，仅有几毛钱没有结清，处在一直逾期的状态。
（3）虚假房地产交易。（包括但不限于：买卖双方为亲属关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为）；
（4）收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出（总负债）与收入比应控制在 50%以下（含），也就是收入应至少达到总负债月供的 2 倍；
（5）近期有消费贷、信用贷之类贷款未结清的； 国家明令禁止抵押贷款不能作为首付款进入房地产市场，不但拒贷还会要求结清抵押贷款。
（6）有在途未结案的诉讼，涉及到经济纠纷被告的。
批贷
贷款批准时银行会出具该有银行章的批贷函，一定要和银行方面核实批贷函的真伪，不能通过中介告知；如虚假批贷函导致权属转移登记后不可能放款，产权方永远拿不到银行的尾款。
面签的地点一定是银行，不能是中介公司。
第六节 税费
常见税种：契税、增值税及附加、个税（最新个税前面讲了）、土地出让金、综合地价款、印花税
不动产登记缴税步骤：备件准备 —— 线上预审 —— 现成办理
特殊情况也可线下直接办理
官方承诺5个工作日出结果，一般1个工作日即可，有效期60个自然日。
契税
缴税方：购房者
详细计算方式如下图：
契税免征或者减征的常见情形有哪些
（1）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、 外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税。
（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税。
（3）居民在 2003 年 3 月 1 日之后上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品住房，按新购房屋 与出售已购公有住房成交价的差额计征契税。
（4）出售成本价房产一年前后（以网签时间为准）购房可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属可享受；祖孙三代直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙 子外孙女。
若购房时网签价低于出售时网签价，则契税全免，差额部分可以继续使用。
（5）拆迁后购买房屋，如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税，祖孙三代内直 系亲属可享受此优惠（拆迁后契税减免无时间限制）。祖孙三代直系亲属包含：父母、配偶、子女、爷爷奶 奶、姥姥姥爷、孙子孙女、外孙子外孙女。
若购房时网签价低于拆迁补偿价格，则契税全免，差额部分可以继续使用。 注意：儿媳、女婿、公婆、岳父母及兄弟姐妹不算做直系亲属。
增值税及附加
纳税人：出让土地、房屋权属的单位或个人，即购买者。
2016 年 5 月 1 日以后办理个人转让住房产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。个人销售、 转让土地使用权、建筑物及其土地附着物应按照“销售不动产”税目征收增值税，税率为 5%，2019 年 3 月 7 日起，对增值税小规模纳税人减按 50%征收城市维护建设税（税率 3.5%）、教育费附加（费率 1.5%）、地方 教育附加（费率 1%，远郊区县免征）。即：
①增值税额 = 转让收入 × 5%；
②城建税 = 增值税额 × 3.5%；
③教育费附加 = 增值税额 × 1.5%
④地方教育费附加=增值税额×1% 综上所述：
北京市城八区增值税及附加=转让收入×5.3%； 北京市远郊区县增值税及附加=转让收入×5.25%；
北京市城八区包含：朝阳区、海淀区、丰台区、东城区、西城区、石景山区、亦庄经济技术开发区、 门头沟区。
增值税及附加计算总结
免征情形：
1：继承
2：夫妻更名
3：直系赠与
重点：
此处直系认定标准为：父母、配偶、子女、爷爷奶奶、姥姥姥爷、孙 子孙女、外孙子女、兄弟姐妹。
个税
纳税人：产权方
免征条件：住宅、满五唯一
免征情形：同增值税
个人所得税计算总结
可大致总计为：公房1%；商品房差额20%。
土地出让金
不太常用的税种，且金额小，总结一下就好了。
公房：成本价购买的：由买受人于权属转移登记时缴纳土地出让金，缴纳金额=该套房屋建筑面积×当 年成本价格×1%。（成本价：城六区：1560 元/㎡；近郊城区：1290 元/㎡；远郊县：1120 元/㎡。）
可以理解为：15.6元（12.9元/11.2元）×建筑面积
二类经适（通俗理解：回迁）：网签价×3%
综合地价款
一类经适：2008 年 4 月 11 日之前（含）购买的经济适用住房，满 5 年后交易的，按照下列公式计算土地出让金： 较高值（网签价，核定价）×10%。
2008 年 4 月 11 日之后购买的经济适用住房，满 5 年后要交易的，政府可优先回购。政府放弃回购的， 按照下列公式计算土地出让金：【较高值（网签价，核定价）-原购房价格】×70%。
经济适用住房购买时间界定的依据为签署购房合同的时间，而不是缴税或不动产权证书登记的时间。
两限房：限价商品房产权证登记日期或契税票填发日期满五年后方可上市交易； 上市交易时缴纳【较高值（网签价，核定价）-原购房金额】×35%的土地价款。
土地出让金和综合地价款总结
以上为本文的主要内容，整理不易，免费为大家使用，希望能在购房过程中帮到您，让您少踩坑。先更到这里，后续陆续更新出来更全的内容。
联系方式：
微信号：6621335（备注来意，有偿咨询）
扫码加微信
