上周去踩了望京的外溢盘，新北苑，地铁也就20min，同等价位在新北苑买到的房子能比望京买到的品质好一些，所以关注望京板块的同学也可以顺便看看新北苑。这个板块是北京唯一一块2009年之后开发的住宅区域，片区很纯粹，基本都是纯商品次新高品质小区，两居700w起步（不太好的楼层），当然也有那种500-600w左右的公寓loft，居住人口多，密度大，没有什么小区环境，4梯21户，这个价位我宁可去老北苑买个小两居，这种的不推荐，后面也不会多做介绍。
1、地理位置及交通
新北苑板块位于北五环外，贷款最多243w，以13号线为界限，南边是老北苑，东边是清河营郊野公园，西边挨着立水桥，北边是昌平的天通苑，是朝阳区和昌平区的交界处，隔着一条清河，如下图所示的扇形区域就是新北苑。
新北苑没有产业，主要承接望京、西二旗等区域人群的居住需求，离望京很近，地铁也就20-30min，离上地西二旗直接13号线也就5,6站，所以这个板块的品质小区，从12年到现在涨了接近5倍了，主打的就是品质。
新北苑主要有两条地铁线路，13号线北苑站和17号线清河营站，17号线2023年9月底试运行，是一条城市东部贯穿中心城区的南北快线。北段（未来科技城北区-工人体育场）长约26.3公里，设车站10座，串联了未来科学城、来广营、望京、太阳宫等板块。
二、生活配套
以前新北苑总是让人觉得生活配套不完善，没有大型购物广场，但是随着龙湖天街的建成，这块的短板也弥补上了。龙湖天街2023年9.30号开业，建筑面积据说有10w平方米，地下1层至地上6层，是一个大型的商业综合体，届时这个短板也被补齐了。此外还有一个华贸天地购物中心，大概8万平米左右，主要是以餐饮为主，还有一些超市，教育培训，电影院，精品店之类的。
医院的话，三甲有中国医科大学航空总医院，3km左右，朝阳妇幼保健医院是个专科医院，还有一些三级医院，也能满足日常需求
公园这边就太多了，林荫公园、清河郊野公园等等，都离得很近，但是我感觉住在这样的小区里面，公园也不必逛了，小区里逛就很不错。
三、学校
新北苑所有的小区上的都是朝阳外国语学校来广营校区，是九年一贯制，也有高中部。朝阳外国语学校本部在朝阳属于前三的水平，新北苑的来广营校区差一些，小学一般，初中中等偏上，不过，我感觉这边的房子不便宜，大家来这边也不是冲着学校，想关注学校还是去东西海吧，这个价位都能买上地的学区房了。不过朝阳外国语学校的高中确实很不错，二本本科率98%，每年清北也有十几个。如果想追求居住品质，在这边也能兼顾学校。努努力，高中上朝外的高中部也不错。
此外这边幼儿园也很充足，每个小区都有一个，也很方便。公立的也就1400左右一个月，私立的9000到1.4w不等，大部分别墅区的业主都上私立幼儿园。
四、踩盘小区分析
新北苑一共有7个住宅小区和3个别墅区，住宅小区分档：
1、天润福熙大道（北区），润泽公馆（福熙大道更豪气一些）
2、中国铁建花语城，润泽悦溪，华贸城8.10号院
3、世华泊郡，中国铁建国际城
4、华贸城7.9号院
如果按照价位分的话，
1、世华泊郡、华贸城10号院、国际城80平左右的两居室，总价在700-800w；
2、华贸城的8号院、花语城、润泽悦溪、润泽公馆的89-100平的两居室，总价在820-900w
3、福熙大道和润泽公馆，100多平的两居室，总价在1000w以上
下面我分别来介绍一下这几个小区的踩盘情况，这几个小区都很不错，福熙大道和润泽公馆的建筑更豪气一些。
1、华贸城
华贸城的建成年代在2010-2013年之间，一共有4个院，7.9号院是公寓和loft，8.10号院是别墅和住宅，均价8.8w左右。8号院一共有4栋楼，都是高板，总高27层，477户，2梯3户，自采暖地暖，人车分流，只租不售，750元/月，车位充足，离地铁13号线北苑站760米左右。绿化率挺高的，环境不错，很干净，建筑质量也不错，楼道和墙都贴了瓷砖，一层独立下水。物业管理也不错，也不贵，2.9元，据说物业和开发商的高管都在这个院里，但是缺点是小区比较小，没有特别大的小区活动场所，另外小区的北侧有两个楼是人才公寓，虽然是分开的，但是也是在小区的北侧。
先看一下小区环境的实拍：
10号院27层的高板只有2栋，其余的10栋是别墅，一共500多户，高板2梯4户或5户，10号院外面也有3栋人才公寓
看了2套8号院的2居和一套10号院的两居
以上三种就是华贸城的2居所有的户型了，华贸城主打的是3和4居，两居少一些，8、10号院可以对标一下望京的橄榄城，但是橄榄城的房价得单价10-11w了。
2、世华泊郡
世华泊郡是2010-2017年建成的小区，占地12万平方米，总建筑面积40万平方米，绿化率30%，4万平米景观花园，总共分为两期开发，一期5栋，二期12栋，整体规划两排半围合式设计，由于小区比较大，活动场所会大一些，有下沉式花园，环境不错。人车分流，车位比1:1.2，车位充足，750/个月，买的话，24-30w。总户数2404户，主力户型是2居3居，集中供暖地暖，品质也不错，楼道和墙都有贴砖，但是世华泊郡这个小区有回迁楼，但是是商品房的房本，品质稍差一些，楼道的墙没有贴砖，而且是暖气片不是地暖，电梯的牌子也不如商品房好，原值低，如果不是满五唯一的话，就不太适合贷款。当然这个回迁楼不是卖给村民的，只能定向卖给某个区域的市民。回迁楼会便宜个30~40w左右。小区物业管理也很好，物业费2.98元。
缺点就是小区离地铁站比较远，离13号线北苑站都快2km了，还有两居的户型不是很好，这可能是造成这个小区排在新北苑最末的原因吧，此外，南边150米左右会有13号线，南侧有几个楼可能会有点儿声音。
看了一套回迁楼的房子，商品房房本，2梯4户，户型非常好，毛坯交房，业主一直没有装修，也没有住过，还不满两年，原值只有70w，只适合全款，报价925w，870w可卖。
另外两套是商品房的，户型差点意思，两梯三户，次卧的采光都会被挡
世华泊郡可对标望京的华彩国际
3、中国铁建国际城
小区2011年建成，15栋楼，2154户，主力户型是2居3居，有1梯2户的，也有2梯3/4/5户的，楼的总高有11、24、28层的，其中总高11层的楼都是1梯2户的，集中供暖地暖。小区外围走车，不算完全的人车分流，车位稍微紧张一些些，离地铁站步行820米左右。
小区也有回迁楼，也是定向卖给某个地方的市民，跟世华泊郡不同的是，这边的回迁楼和商品楼品质完全一样，没有差别，只是原值低，满五唯一的税费和正常商品房一样。
虽然国际城和世华泊郡是一个档次的，但是国际城比世华泊郡贵不少，一个是离地铁近，二是国际城有赠送面积，大概阳台有6平米左右
国际城户型非常多，拿一个举个例子吧，81.32平，报价810w，这是总高21层的楼，总高11层的楼还要贵一些。
这篇文章写到这里太长了，剩下的几个小区下篇文章再继续写，包括中国铁建花语城、润泽悦溪、润泽公馆、天润福熙大道，敬请期待。
新北苑板块小区踩盘分析（二）
