今天给大家讲一下什么是学区房、重点学区房的本质、影响学区房价值的两大因素，单校和多校划片的异同之处，以及一些很常见的认知误区。
首先，我国义务教育阶段，也就是小学和初中（幼升小/小升初），公立学校最主要的入学方式是就近入学、也就是划片招生，入学机制很简单=房产+户籍＝入学资格，广义上的学区房就是在这个背景下诞生的，中国所有住宅房产几乎都有学区属性。幼儿园和高中，目前不属于义务教育，一部分幼儿园也是划片招生的，高中是绝对没有的。
很多人对学区房的第一个误区就是：听信了某些十二年一贯制学校的宣传，尤其是开发商的傻X宣传，以为现在高中也有学区房了，实际是没有的。高中搞无门槛入学，等于自寻死路，绝大部分十二年一贯制学校，初中部和高中部的签约直升是有条件的，而不是有房有户就能上高中。
人们对中国学区房第二个流传很广的误区是：“必须有房有户才能上划片学校”。其实还真不是，在几乎所有中国城市，租房+一些长期工作/居住证明，也可以上公立小学和初中，只不过是调剂入学，不一定可以上租房所在的划片学校。很多人花钱走关系择校，中介让他们先租房，就是这个道理。
这里涉及到狭义上的另一个概念——重点学区房，意思是房产对应的划片小学初中的教学质量很好、知名度很高。因为这种学校是“重点”或者说“热门名校”，所以往往学位紧张，正常情况下，租房几乎没机会调剂入名校，只能通过买划片房产、也就是重点学区房、落户后达成房户一致的条件，才有比较大的几率上这种热门名校。
为什么说“比较大的几率”，而不是“一定可以”呢？
一是因为学位紧张，太多家庭买名校学区房，导致名校学位爆满，容不下划片内的适龄儿童或少年，这时候学校只能通过比较房本或落户年限、排除掉过多的入学家庭。这也是中介逼单的常用说辞，但实际上这种学校极少极少。
第二个导致买学区房不一定可以上划片名校的原因是，——学区房的入学方式有两种，一是单校划片、二是多校划片。单校划片的意思是房产对应的划片小学/初中是唯一的，极少数情况是唯二的（双选小区），但单校与多校划片最大的不同之处，在于入学的确定性。
单校划片，如果划片学校学位充足，满足房户一致，就一定可以上对应划片的小学或初中。多校划片的意思是房产对应的划片小学/初中，不是固定的一所，而是好几所，房产周边地域的几所学校组成一个固定学区，入学方式是填报志愿或教育部门直接给出入学结果，入学不确定性极强，理论上完全看运气、或者志愿填报技巧。
很多朋友看到这儿会讲，多校划片多好啊，直击重点学区房命根儿，买了学区房也不一定能上名校，傻X才买学区房！学区房必跌！——实际上，施行学区制、多校划片的城市已经很多了，但重点学区房依然广泛存在。
这个道理其实很简单，如果说单校划片时，买重点学区房上特定名校的几率接近100%，多校划片时，买重点学区房上名校几率降低了很多、但依然是有几率上名校的，而其他地域的房产依然完全没有上某些名校的可能性。因为多校划片，依然遵循就近入学的原则！——拥有某片地域的房产所有权或居住权，才拥有这片地域内的名校入学权。
多校划片，没有改变地域性的入学限制，只不过把名校对应的入学地域扩大了，单个房产的入学几率降低了，但想上某些名校，最简单的方式依然是拥有特定地域的房产所有权或居住权。也就是说，优质教育资源的分配方式依然没有改变，矛盾没有根除，反而扩大了。
小学和初中入学的地域性限制，是一个世界性难题。您可以自己动脑筋想想怎么公平公正公开的解决优质教育资源的分配问题？我先给您排除几条：①校车和住宿，现在的社会发展水平很难推广，而且时空距离导致的接送危险性，对小孩是客观存在的，所以很多家庭依然推崇就近上学、方便接送的原则②名校本身，也非常依赖周边地域的资源支持③如果采用类似抽奖入学的方式，反而会导致另一种常见弊端：权力寻租④也有人提到社会达尔文主义，让考的好、有天赋的小孩上名校，动脑子想想就明白，这是最扯淡最不负责最受富人欢迎的做法，幼儿天赋怎么界定？是考得好还是砸钱砸的多？
所以我经常讲，——重点学区房的本质，是小学初中优质教育资源在现阶段唯一广泛存在的分配方式。就算施行了多校划片，学区房特别是重点学区房，依然存在！哪怕多校划片后买房上名校的几率非常低，哪怕重点学区房只能提高小孩受教育的下限水平，依然会有家庭愿意付出一定的学区溢价去购买学区房，因为他们只能通过这种分配方式享受到优质教育资源。
打个比方，买A小区可以上B名校的几率大致是20%，因为B校所在的C学区共有5所招生数量一致的初中，小升初派位时、填报志愿摇号中签B校的几率大致是20%。那么肯定会有很多家庭，愿意为这20%的几率，付出比同类房产更高的学区溢价。
所以决定重点学区房价值最重要的因素，只有两个：一是真实的学区含金量，包括上名校的几率、划片小学初中的实际档次，二是愿意付出学区溢价的中低收入家庭数量。为什么强调中低收入家庭？因为上层不需要学区房，它们享用优质教育资源有别的分配方式，只有中低收入家庭，上学只能靠学区房，低收入家庭虽然买不起一流学区房、但他们只要买了二三流学区房，也相当于定义并确认了不同档次的学区溢价。一流学区房因为含有投资属性，所以溢价判定已经脱离了正常市场，在高于二流学区房溢价的基础上，大起大落是正常的、一直稳定下去甚至逆势上涨也是正常的。
这几年，全国房价普跌，但重点学区房却相对保值，甚至出现逆势上涨的现象，很明显是因为前些年的生育高峰，导致这几年入学儿童数量激增、愿意付出学区溢价的家庭数量太多，学区房供不应求。比如2022年一片喊涨的北京学区房市场，但德胜学区是个例外，因为德胜连续三年幼升小出区，买德胜学区房大概率会被多校调剂到相邻的普通学区，德胜的真实学区含金量大跌，所以在东西海普涨时、德胜的房价却在一路下跌。
但从2023年开始、学区房又出现普跌的势头，核心原因是新生儿数量逐年减少，甚至可以用断崖、腰斩来形容，所以愿意付出学区溢价的家庭数量也在断崖式的减少，2029相比2024年、幼升小规模缩小30%以上，届时学区房的供需矛盾会缓解很多.....而且绝大多数中低收入家庭对未来收入前景的判断很悲观，大家只存钱不花钱，银行再怎么降存款利率、再怎么降房贷利率都没用。
好了，干瘪的理论输出就不讲了，我很少写这种很枯燥的内容，总之，我对学区房的态度其实很简单：①在没有解决优质教育资源分配方式的前提下，重点学区房会始终存在，但房产溢价由 真实的学区含金量和有新生儿的中低收入家庭数量 所决定，未来三五年内，二三流学区溢价会降低，一流学区房可能依然会处于供不应求的高溢价状态。
②我对待学区房只是中立客观的研究态度，我甚至自己买房也不在意学区，但我会持续更新石家庄和北京的名校现状和楼市动态，给大家讲解重点学区房的真实学区含金量。
