Q：我们手里有一套老破小，想要置换一下。目前想看海淀兼顾学区和居住属性，且保值较好的房子，预算1000以内。但自己的房子楼层不好，卖不上价，如果要尽快出售的话只能接受大幅降价。
1、换房的最佳时间点是什么时候？今年下半年还是说等到25年录取情况出来之后再考虑？
2、是换去海淀南边羊坊店、万寿路、紫竹院一带，还是去海淀北部清河、西三旗一带？品质较好的盘和学区该如何选择？
A：羊坊店这些片区从目前来看小升初学区派位较好。缺点是这些片区品质好的盘数量较少，品质好的够不上。
但看你们的需求，还是学区为主，建议以羊坊店为主吧，57中的成绩这几年很突出，再或者看9年制的，如果真的阳光招生了那也是支持大，至少更稳妥。
如果买老破小那就是典型的占坑儿房，溢价高的就用完了看行情，觉得不踏实卖掉不就得了，海淀小升初的时候也不再重新审核房籍户籍，只看学籍。
如果还是想考虑家庭资产，也可以看看世纪城的，算相对稳妥还各项兼顾，人大附学区+房子保值肯定不落后大盘。青龙桥马连洼一带的，保值也有挺好的，学区强于清河西三旗，就是溢价率也不算低，海淀平均值。
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Q：目前和孩子住通州，单身妈妈，住珠江的联排。想置换去海淀，但又想要居住品质别太差，有什么方案吗？
A：1、海淀有学区溢价低的，比如典型的学院路花园路北太平庄等学区，都不是太热门，溢价相对低，居住的性价比也就高了。
2、此外还有永定路学区也不高，五环外的清河西三旗也差不多，但升值挺好的，大多数超过五环内。
03
Q：27年上学，目前是朝阳区户口，想给孩子买个学区房，但符合居住品质的东城区的房子太贵（想买个3居），买个老破小又觉得可能难出手，另外未来就要租房，觉得租房的品质更差，哪都好的房租也太贵。怎么平衡？
A：1、在北京，想给孩子好的教育环境，就只能为一定的溢价买单，无非是多少的问题。
2、朝阳也有不错的学校，但点招多，竞争激烈，对牛娃相对友好。现在已经是东城学区溢价最低的时候了，如果娃不是牛娃，建议直接买东城。
3、老破小学区房，建议买的话就是用完了就卖，挺高的溢价也没必要留着。
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Q：天津集体户，北京工作，两个孩子相差三岁。本来考虑去天津上学+工作，但行业原因如果去天津的话工资至少减半，而且或许还因为产业层级的原因再也回不到北京了。
目前想卖掉天津的学区房，120万，加现有积蓄能有350首付，可以买700万左右的房子，月供无压力。
但有点纠结要不要买学区房，您有什么建议？
A：1、海淀的教育是没问题的。学校的学习氛围很好，跟着大部队走即使吊车尾也不会太过分。
2、你们是俩孩子，如果对海淀没有执念也可以看看东城和西城，毕竟以后孩子接送就是件挺大的工程了。这不是一两年，而是怎么也得十年八年呢，把这些困难都考虑周全吧。
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Q：同样600万的房子，西城和东城的区别大吗？海淀的听说内部差距很大，怎么排序的？买哪里的性价比能最高。
A： 1、学区房的溢价率大部分都是跟学区质量挂钩的，越牛的学区越受追捧，溢价也就越高。
2、一般来说，同等总价区间的学区房的情况差距不大，无论东西海。当然这最好再加上范围限制，比如是同等的学区等级，同等的小区品质。
3、海淀的上地、中关村一二小和万柳中三这三个学区算顶级，溢价也最高。然后像青龙桥紫竹院万寿路羊坊店等算中上学区，清河永定路算中等的，学院路等地算普通的，再偏远的就是海淀学籍价值了。
4、东西城现在也有值得挑选的房子，可看。
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Q：700万预算想在北京买房，是一次性买在西城广外学区兼顾孩子上学呢，还是先买在丰台或大兴买居住为主兼顾保值的好？
能不能买两套，一套学区占坑房，一套远郊的地铁房？
A:1、最踩雷的方案被你想到了。700万，本来能买一套保值增值不错的房子，如果拆成两套买，那就是两套保值增值能力非常差的房子。能买，但未来不太光明。
2、建议选一套兼顾的房子，再不行，现在贷款政策好，可以再去丰台买一套。
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Q:您说“如果北京放宽落户和高考政策，那就有可能支持住学区房溢价”，请问能有什么政策？会实施吗？
A:1、如果能放宽落户政策那就说明，北京的教育资源真的非常好。20年前是大部分成绩不如外地省市，但现在北京只要是牛小中上成绩的，到了外地牛小几乎能横扫，尤其是英语和奥数，北京的资源绝对遥遥领先。如果真的放宽，谁不来啊。
2、比如现在东城区现在非京籍也能上学，需要在东城区居住＋工作，这也会刺激非京籍购买市区学区房。
4、其他的如果放宽落户，每年多给点儿名额，增加几千就不少了。还有允许985硕士和211博士落户，工资税达到多少万的直接落户，或者社保达到多少的，办企业投资额纳税额就业人数等等也都可以调整。换句话说就是招揽有才或有钱的落户。
5、但是，放开的可能性有多大呢？谁都不知道。
